Самозанятый и аренда: что разрешено в 2026 году - Сопровождение и обслуживание 1С

Самозанятый может сдавать недвижимость — но с важными ограничениями!

В 2026 году физлица на налоговом режиме НПД (налог на профессиональный доход) вправе получать доход от аренды, но не от всех видов объектов.

Разберём подробно:

какие помещения можно сдавать легально как самозанятый,
в каких случаях аренда не подпадает под НПД,
как правильно рассчитать налог (4% или 6%),
и какие документы стоит оформить, чтобы избежать претензий от ФНС.

Главное — не перепутать личную недвижимость с коммерческой: от этого зависит, останетесь ли вы на НПД или обязаны будете регистрироваться как ИП.

Главное о сдаче недвижимости самозанятым в 2026 году:

Сдавать по режиму НПД можно только жилые помещения (квартиры, дома, комнаты).
После получения оплаты обязательно формируйте чек через приложение «Мой налог».
Ставка налога зависит от арендатора:
— 4% — если сдаёте физическому лицу,
— 6% — если арендует ИП или юрлицо.
В налоговую базу включаются все поступления, в том числе коммунальные платежи, если они перечисляются вам, а не напрямую в ресурсоснабжающие организации.

Какую недвижимость может сдавать самозанятый в 2026 году?

Согласно ФЗ-422 от 27.11.2018, самозанятый вправе применять налог на профессиональный доход (НПД) только при сдаче жилых помещений. Это означает, что под НПД попадает исключительно недвижимость из жилого фонда:

квартиры (целиком или по комнатам),
жилые дома и их части,
комнаты в коммуналках.

Своя или чужая недвижимость?

Можно сдавать и то, и другое!

— Если вы арендуете жильё у собственника и пересдаёте — это субаренда, разрешённая при наличии письменного согласия владельца.
— Если сдаёте квартиру супруга, учитывайте:

Жильё, купленное в браке, — совместная собственность → нужно согласие супруга.
При аренде до 1 года — достаточно свидетельства о браке.
При сроке более года — договор регистрируется в Росреестре, а согласие — нотариальное.
Если недвижимость у супруга до брака — нужна доверенность или договор передачи права пользования.

❗ Особый случай: собственник — несовершеннолетний.
Тогда требуется разрешение органов опеки. Подростки 14–18 лет участвуют в сделке лично, младше — только через законных представителей. Все такие договоры — нотариальные.

Формат сдачи: долгосрочно или посуточно?

Оба варианта допустимы при условии, что вы сдаёте именно жильё, а не оказываете гостиничные услуги.

Запрещено включать в условия:

регулярную уборку,
завтраки или питание,
другие сервисы, характерные для отелей.

Иначе ФНС переквалифицирует деятельность как оказание услуг размещения — и НПД применять нельзя. В этом случае потребуется ИП + УСН или уплата НДФЛ как физлицо.

Что нельзя сдавать самозанятым?

Под НПД запрещена аренда нежилых объектов, даже если они используются «как жильё»:

офисы, склады, магазины,
гаражи и машино-места,
апартаменты (если не переведены в жилой фонд),
любые помещения без статуса «жилые».

В таких случаях остаются два пути:

платить НДФЛ 13% как физлицо,
зарегистрировать ИП и выбрать УСН/ПСН.

Как оформить аренду правильно?

Обязательно заключите договор найма/аренды, даже при посуточной сдаче. В нём укажите:

что арендодатель — самозанятый,
полное описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер),
кто оплачивает коммуналку,
условия возврата залога,
порядок и сроки оплаты,
срок действия договора.

После получения денег — не забудьте сформировать чек в приложении «Мой налог»!

К договору аренды нужно оформить приложение — акт приёма-передачи, чтобы зафиксировать состояние квартиры, наличие мебели и техники. Документ подписывают обе стороны договора.

Договор аренды на срок свыше года подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чеки при оплате от арендатора:

После каждой оплаты самозанятый обязан сформировать чек в приложении «Мой налог»:

Если деньги получены наличными, переводом с карты на карту или на электронный кошелёк — чек выдаётся сразу в момент расчёта.
При других безналичных платежах (например, через расчётный счёт) — чек можно оформить не позднее 9-го числа следующего месяца.

Особенности заполнения чека:
Специальных требований к чекам при аренде жилья нет, но рекомендуется в поле «Описание услуги» указать период оплаты — например: «Арендная плата за март 2026 г. (с 01 по 31 марта)». Это упростит контроль и снизит риски вопросов от ФНС.

Какие налоги платит самозанятый при сдаче жилья в 2026 году?

Если вы — самозанятый и сдаёте жилую недвижимость, ваш доход облагается налогом на профессиональный доход (НПД) согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422.

Ставка налога зависит от арендатора:

4% — если снимает физическое лицо,
6% — если арендует ИП или организация.

Это правило действует и для долгосрочной, и для краткосрочной аренды.

Важные нюансы:

Расходы не учитываются — НПД рассчитывается со всей суммы поступлений.
Коммунальные платежи считаются доходом, если они перечисляются вам, а не напрямую ресурсникам.
Депозит облагается налогом только в случае удержания:
— если вернули — не доход,
— если засчитали в счёт ремонта или аренды — доход, и с него платится НПД.

Пример расчёта:

Мария сдаёт квартиру за 40 000 ₽/мес. Арендатор дополнительно переводит 6 000 ₽ на коммуналку. В сентябре он повредил технику — Мария удержала 5 000 ₽ из депозита.

Общий доход за месяц:
40 000 + 6 000 + 5 000 = 51 000 ₽
Налог (4%): 2 040 ₽

Субаренда

Если вы сами арендуете жильё, а затем сдаёте его дальше — налог платится со всей суммы, полученной от конечного арендатора.

Вычет расходов на оплату собственнику невозможен — НПД не предусматривает учёт затрат.

Когда платить налог?

Налог начисляется ежемесячно на основе данных из чеков в «Мой налог».
Уведомление приходит до 12-го числа следующего месяца.
Оплатить нужно до 28-го числа этого же месяца.
Декларацию подавать не требуется — всё происходит автоматически.

💡 Главное: налог возникает только при фактическом поступлении денег. Если жильё простаивает и оплаты нет — нет и налога.

Что важно помнить самозанятому при сдаче жилья в аренду

Вы можете легально сдавать квартиру или дом и платить налог на профессиональный доход (НПД) — но только при соблюдении ключевых правил:

Сдавать можно ТОЛЬКО жилую недвижимость
— офисы, апартаменты без статуса жилых, гаражи, склады и другие нежилые помещения не подпадают под НПД, даже если вы используете их «как жильё».

Годовой лимит — 2,4 млн ₽

Если общий доход по всем видам деятельности превысит этот порог, режим НПД теряется. Дальнейшие поступления облагаются НДФЛ 13% или требуют регистрации ИП с переходом на УСН/ПСН.

Без наёмных работников

На НПД запрещено нанимать сотрудников по ТК РФ, даже для помощи в управлении арендой.

Налог — со ВСЕХ поступлений

В налоговую базу входят:
— арендная плата,
— коммунальные платежи (если они идут вам, а не напрямую ресурсникам),
— удержанный депозит (если засчитан в счёт ремонта или оплаты).

При субаренде налог считается со всей суммы от конечного арендатора — вычет расходов на оплату собственнику невозможен.

Посуточная аренда — только как аренда!

Если вы добавляете гостиничные услуги — регулярную уборку, завтраки, трансфер и т.п. — ФНС может переквалифицировать вашу деятельность. В этом случае НПД применять нельзя.

⏰ Нет времени разбираться не только в тонкостях аренды, но и во всех правилах работы на НПД?
Обратитесь в компанию «Технокейс»! Мы проконсультируем по налоговому режиму, поможем оформить договоры и настроим корректное ведение учёта — чтобы вы спокойно получали доход, не рискуя штрафами.

📞 +7 (3537) 47-99-07 | ✉️ tehnocase@inbox.ru